政府將不再壟斷住房供地，對誰的影響最大？

發(fā)布時間：2018/1/17 8:55:50    瀏覽次數(shù)：10276    來源： 中房網(wǎng) cjjt-fdc

國土資源部部長姜大明1月15日在全國國土資源工作會議上的講話引起了市場的廣泛關(guān)注。

從姜大明的講話來看，主要透露了兩點信息：

一是，政府將不再是居住用地唯一供應(yīng)者。

姜大明表示，要改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，研究制定權(quán)屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，完善促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度，推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

姜大明說，國土資源處于供給端的重要位置。在深入推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，全系統(tǒng)堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，明確“住宅用地是保障住有所居的、不能用來炒作投機”，強化分類調(diào)控、因城因地施策、制定住宅用地中期規(guī)劃和三年滾動計劃，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，努力穩(wěn)定社會預期。

這意味著，政府將不再是住宅用地的唯一提供者。最近一次召開的中央經(jīng)濟工作會議要求，要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。在業(yè)內(nèi)人士看來，上述國土部的表態(tài)應(yīng)為落實中央經(jīng)濟工作會議的舉措之一。

那么，如何使集體土地開發(fā)利用與住房制度改革結(jié)合起來？

從姜大明的講話來看，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點仍是加大住房供給的重要手段之一。此舉一方面可以增加住宅用地來源和租賃住房供給，有效緩解了商品住宅供應(yīng)，對穩(wěn)定房價和房租價格具有積極意義。另一方面，擴展了集體經(jīng)營性建設(shè)用地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能。對盤活低效集體建設(shè)用地、解決城市周邊外來務(wù)工人員居住問題、改善城郊經(jīng)濟社會環(huán)境等方面發(fā)揮了積極作用。

事實上，此前按國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部署，北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都13個城市正在開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。在試點城市，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。

【專家解讀】

北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池：城鎮(zhèn)住房供地屬于政府壟斷，因為城鎮(zhèn)土地是歸國家所有。這些年，我們看到開發(fā)商拿地，地價越來越貴，房價越來越高。實際上從土地所有制來講，土地分為城鄉(xiāng)兩種制度，城鎮(zhèn)土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有，農(nóng)村集體也是一種土地的所有權(quán)，從法理來講，不僅是國家能夠供應(yīng)土地，農(nóng)村集體也可以是土地的供給者。尤其現(xiàn)在咱們提倡租購并舉、大力發(fā)展租賃市場，農(nóng)村集體建設(shè)用地可以利用起來。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進：未來在住宅市場的用地方面會逐漸放開集體建設(shè)用地。但必須注意一點是，當前在居住用地的放開方面，其實只有租賃市場才有機會，其他領(lǐng)域其實不太可能一次性放開。而大城市的城中村和城邊村將成為這一政策的主要著力點。

北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波：此番表述更多的是對此前探索的肯定，可能意味著集體租賃住房試點將進一步擴大。

中原地產(chǎn)分析師張大偉：多主體供應(yīng)房源，必然需要多主體供應(yīng)土地，預計未來非房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)集體土地的政策將會加速試點。另外，政府不再壟斷住房土地供應(yīng)，對集體土地價值將有非常大的提升影響。對于城市租賃市場影響最大，對于商品房住宅市場來說也能起到緩解供需的作用。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅：根據(jù)新政，不論是非房地產(chǎn)企業(yè)還是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，都需要在“權(quán)屬不變”的前提下供應(yīng)住房用地，這意味著，這兩類土地做住房是可以不改變土地性質(zhì)的，但產(chǎn)權(quán)仍然歸原本的企業(yè)和集體所有。

二是，我國將探索農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”。

姜大明表示，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，是一項重大創(chuàng)新。

此外，姜大明強調(diào)，城里人到農(nóng)村買宅基地這個口子不能開，按規(guī)劃嚴格實行土地用途管制這個原則不能破，要嚴格禁止下鄉(xiāng)利用宅基地建設(shè)別墅大院、私人會館等。

據(jù)了解，目前宅基地的“三權(quán)分置”在法律上沒有明確依據(jù)。但從物權(quán)法的角度解釋將要進行的試點，可以將農(nóng)戶資格權(quán)看作是集體組織成員權(quán)的表現(xiàn)，而使用權(quán)則是可以流轉(zhuǎn)的用益物權(quán)。

而集體組織成員權(quán)，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員對集體經(jīng)濟組織所享有的權(quán)利，與包括選舉權(quán)、決策權(quán)、管理權(quán)、監(jiān)督權(quán)等各種權(quán)利在內(nèi)的村民自治權(quán)不同，成員權(quán)被認為是兼具身份權(quán)和財產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的特殊權(quán)利。一直以來，集體組織成員資格的認定，被認為是農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的重點。

【專家解讀】

武漢大學法學院教授、物權(quán)法專家孟勤國：探索宅基地的“三權(quán)分置”，需要在前期制度安排上清晰設(shè)計、嚴密部署，引導宅基地使用權(quán)的適度“放活”，尤其預防一些地方的農(nóng)民在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后，占用耕地建房現(xiàn)象的出現(xiàn)。

中國人民大學公管學院教授嚴金明：從“適度放活”的表述來看，可能將會首先在一些城市化進程較快的經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，尤其是大城市周邊的農(nóng)村地區(qū)，進行有限度的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和退出試點。

北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池：落實宅基地的集體所有權(quán)，是指我國現(xiàn)在對宅基地賦權(quán)是不充分的，現(xiàn)在城里的房子可以抵押、貸款，農(nóng)民的宅基地沒有這些權(quán)利，落實宅基地的集體所有權(quán)意味著今后宅基地也將或擁有同城鎮(zhèn)房子一樣的權(quán)利，比如抵押、貸款等。保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)主要還是要保障農(nóng)民的宅基地，也就是只有農(nóng)民擁有，城里人不能買賣宅基地。適度放活宅基地的使用權(quán)，意味著如果農(nóng)民進城后，宅基地空置，是不是宅基地在一定期限內(nèi)可以租賃，農(nóng)民取得一定收益。把集體土地，尤其是宅基地充分利用起來，提供更多住房供應(yīng)，對平抑房價、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，起到一定作用。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進：此類政策思路或是對集體建設(shè)用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周邊宅基地的盤活。但也有兩個紅線或底線。第一、土地屬性不改變，還是屬于集體建設(shè)用地。第二、允許租賃住房產(chǎn)品先探索，其他產(chǎn)品類似普通住宅是否跟進還要看后續(xù)改革的進度。

北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波：盤活宅基地使用權(quán)的意義或僅限于通過價值最大化來給農(nóng)民增加收益，比如之前農(nóng)民住宅的宅基地，現(xiàn)在也可建設(shè)民宿從事經(jīng)營性活動等。

綜合本次國土資源工作會議中透露的信息來看，未來我國土地供應(yīng)將出現(xiàn)實質(zhì)性的變化，多主體供應(yīng)居住用地和住房的格局有望加快建立。這對房地產(chǎn)市場的格局以及房價未來的走勢將會產(chǎn)生一定的影響。