調(diào)控之下賣(mài)地高漲 非一線城市成主力

發(fā)布時(shí)間：2018/6/7 8:56:49    瀏覽次數(shù)：10319    來(lái)源： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 cjjt-fdc

 導(dǎo)讀

 一方面，房企尤其是龍頭房企的補(bǔ)庫(kù)存內(nèi)趨力依然在上升，從而導(dǎo)致部分城市土地交易處于旺盛狀態(tài)；但另一方面，受樓市政策影響，房企在拿地時(shí)往往更為謹(jǐn)慎。

    盡管樓市仍被調(diào)控籠罩，熱點(diǎn)城市前五月土地出讓金同比漲幅卻很明顯。

    中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，5月單月，50大熱點(diǎn)城市賣(mài)地金額創(chuàng)年內(nèi)最高紀(jì)錄，合計(jì)賣(mài)地金額單月高達(dá)3130億，同比上漲幅度高達(dá)111.5%；從1-5月來(lái)看，50大熱點(diǎn)城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)1.5萬(wàn)億，與2017年同期的9503億相比，上漲幅度高達(dá)57.6%，多賣(mài)了4520億。

    不過(guò)，調(diào)控高壓對(duì)土地市場(chǎng)也產(chǎn)生了影響。從熱點(diǎn)城市看，土地溢價(jià)率基本平穩(wěn)，大部分城市溢價(jià)率均保持低位。熱點(diǎn)城市溢價(jià)率基本在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的數(shù)字。

    另外，因各城市調(diào)控方式及力度不同，土地市場(chǎng)發(fā)生了明顯分化。易居研究院研究員詹毅凡表示，目前一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市均出臺(tái)了較為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，導(dǎo)致土地市場(chǎng)較為冷清，土地成交均價(jià)隨之不斷下行。在這種情況下，房企逐漸將拿地重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至三線城市，導(dǎo)致5月三線城市的土地市場(chǎng)較為火熱，土地成交均價(jià)創(chuàng)下新高。相關(guān)部門(mén)應(yīng)做好防范準(zhǔn)備工作，防止地價(jià)過(guò)高推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。在金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計(jì)全國(guó)土地市場(chǎng)仍會(huì)逐漸降溫。

    兩個(gè)維度

    當(dāng)前土地市場(chǎng)表現(xiàn)需從兩個(gè)維度觀察：從同比情況看，不少城市在前5月賣(mài)地仍然積極，熱點(diǎn)城市土地出讓金創(chuàng)歷史新高；從環(huán)比及溢價(jià)率情況看，整體土地市場(chǎng)走低。這說(shuō)明，當(dāng)前土地市場(chǎng)整體處于歷史高位，部分調(diào)控寬松城市異軍突起，但從周期內(nèi)曲線看，土地市場(chǎng)出現(xiàn)降溫趨勢(shì)。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月單月，部分城市賣(mài)地金額依然達(dá)到年內(nèi)最高紀(jì)錄，50大熱點(diǎn)城市合計(jì)賣(mài)地金額單月高達(dá)3130億，同比上漲111.5%。其中賣(mài)地最多的城市分別是杭州、重慶、嘉興、南京、湖州、寧波、合肥，這些城市的土地出讓金成交金額均超過(guò)百億。

    從更長(zhǎng)周期看，今年1-5月土地市場(chǎng)仍處高位，合計(jì)土地出讓金1.5萬(wàn)億，與2017年同期的9503億相比，上漲57.6%，多賣(mài)了4520億。杭州、重慶、蘇州、北京、鄭州、濟(jì)南6個(gè)城市前五月賣(mài)地超過(guò)500億，25個(gè)城市賣(mài)地超過(guò)200億。

    最高的杭州，賣(mài)地1391億，同比上漲246%；其次是蘇州，賣(mài)地681.8億元，同比上漲77%。尤以杭州為甚，5月出讓的百井坊地塊以107億的總價(jià)成為近期全國(guó)地王，該地塊樓面價(jià)為5.5萬(wàn)元/平方米，亦刷新了杭州的歷史新高。

    上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)了40個(gè)熱點(diǎn)城市土地出讓金。據(jù)其觀察，從40城年初累計(jì)土地出讓金收入同比增幅走勢(shì)來(lái)看，基本與40城年初累計(jì)土地成交面積一致，目前在0-50%的區(qū)間盤(pán)整。與2017年、2016年、2015年及2014年同期相比，分別上升21.9%、154.3%、159.7%及71.8%，土地出讓金規(guī)模依然超出歷史同期水平。

    從2018年以來(lái)土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)看，三四線城市異軍突起是一大亮點(diǎn)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，包括佛山、南通、常州、嘉興、湖州、臺(tái)州、徐州、揚(yáng)州、菏澤、上饒、阜陽(yáng)、鹽城、金華、泉州、贛州、許昌、岳陽(yáng)、淄博、鎮(zhèn)江、紹興等20個(gè)三四線城市，賣(mài)地金額在2018年出現(xiàn)了明顯上漲，累計(jì)成交金額超過(guò)100億。

    可以預(yù)計(jì)的是，防范三四線城市土地市場(chǎng)過(guò)熱，將成為接下來(lái)的調(diào)控重點(diǎn)。詹毅凡注意到，與一二線城市較為冷清的土地市場(chǎng)相反，三線城市顯得相當(dāng)火熱。5月份，雖然三線城市的土地成交面積出現(xiàn)萎縮，但土地成交均價(jià)卻有較大反彈，達(dá)到2011年以來(lái)新高。土地成交價(jià)格受房?jī)r(jià)影響較大，房?jī)r(jià)上行，則開(kāi)發(fā)企業(yè)有更大的動(dòng)力以更高價(jià)格拿地，5月份三線城市的地價(jià)創(chuàng)下新高，也是三線城市樓市火爆的縮影，相關(guān)政府部門(mén)應(yīng)有所準(zhǔn)備，防止市場(chǎng)過(guò)熱。

    數(shù)據(jù)是最好的例證。5月，三線城市土地成交建筑面積為793.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降36.5%，同比下降7.9%；但成交均價(jià)為2187.3元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)12.8%，同比上漲26.2%。

    降溫趨勢(shì)

    盡管土地出讓金仍處歷史高位，但從環(huán)比情況看，土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)降溫趨勢(shì)。

    上海易居研究院注意到，5月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為1274.6億元，環(huán)比下降14.2%，同比增長(zhǎng)35.3%，土地出讓金已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下跌。他們認(rèn)為，這和近期的土地市場(chǎng)限價(jià)等因素有關(guān)，也從側(cè)面說(shuō)明，隨著金融環(huán)境的收緊，房企的資金壓力逐漸加劇，購(gòu)地會(huì)更加理性。預(yù)計(jì)隨著土地市場(chǎng)的降溫，土地出讓金收入的同比增幅，將逐漸步入下行通道。

    從溢價(jià)率情況看，5月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率19.9%，與4月相比增長(zhǎng)1.5個(gè)百分點(diǎn)，有所企穩(wěn)。從歷史數(shù)據(jù)看，土地成交溢價(jià)率可以反映市場(chǎng)的冷熱程度。從最早的2011年1月開(kāi)始，土地市場(chǎng)急速降溫，土地成交溢價(jià)率進(jìn)入下行通道并跌至歷史低點(diǎn)，這是一個(gè)長(zhǎng)期的調(diào)控升級(jí)進(jìn)程。此后，國(guó)家連續(xù)兩次降息，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，土地成交溢價(jià)率才得以反彈，漲勢(shì)一直持續(xù)到2014年年初。

    不過(guò)詹毅凡也提示，過(guò)去一年土地溢價(jià)率快速下滑，與熱點(diǎn)城市限地價(jià)有關(guān)。預(yù)計(jì)2018年全年40城土地成交溢價(jià)率仍將穩(wěn)定在較低的區(qū)間。分城市來(lái)看，5月份，40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別荊州、南昌、東莞、惠州和合肥，土地成交溢價(jià)率分別為123%、89%、83%、72%和68%，這幾個(gè)城市基本上都是弱二線城市和三線城市，反映了本輪周期運(yùn)行至今三線城市較為火熱的特點(diǎn)。5月份，北京、深圳、西安、武漢等8個(gè)城市的溢價(jià)率為0，主要是由于多地政府出臺(tái)了土地限價(jià)令，規(guī)定溢價(jià)率過(guò)高可終止買(mǎi)賣(mài)，這些城市基本都為此前的熱點(diǎn)城市，調(diào)控較為嚴(yán)厲。

    安居客首席分析師張波認(rèn)為，從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看今年土地出讓金的確在持續(xù)走高，但就此不能判斷開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q。首先分城市來(lái)看，土地明顯呈現(xiàn)冷熱不均，房企對(duì)于三四線土地以及部分強(qiáng)二線城市的投資熱度相對(duì)較高，而在一二線城市則降溫比較明顯；其次，土地市場(chǎng)的確出現(xiàn)了不少降溫苗頭，從土地流拍現(xiàn)象的不斷產(chǎn)生可見(jiàn)一斑，4月杭州出現(xiàn)流拍，5月份成都出現(xiàn)流拍，北京截至5月底已有多塊土地流拍。

    張波表示，從溢價(jià)率走低來(lái)看，市場(chǎng)上呈現(xiàn)出“帶著鐐銬跳舞”局面。一方面房企尤其是龍頭房企的補(bǔ)庫(kù)存內(nèi)趨力依然在上升，從而導(dǎo)致部分城市土地交易仍處于旺盛狀態(tài)；但另一方面，受樓市政策影響，房企在拿地時(shí)往往更為謹(jǐn)慎，思想上帶著“鐐銬”，因此土地的溢價(jià)率走低亦屬正常，這也預(yù)示著整體土地交易會(huì)進(jìn)一步趨于平穩(wěn)，有利于樓市的健康發(fā)展。

    中原地產(chǎn)分析師張大偉也注意到，從2016年9月30日開(kāi)始，全國(guó)一二線城市嚴(yán)格調(diào)控。這種情況下，房企資金壓力越來(lái)越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊拿地積極性降低。